都内で中古マンションをフルリノベーションするメリットとデメリットを徹底解説！
中古マンションのフルリノベーションは、古い物件を新しい住空間に生まれ変わらせる、非常に魅力的な方法です。
リノベーションによって、間取りやデザインを思いのままに一新できるため、自分らしい理想の住まいを実現しつつ、都心の利便性も手に入れることが可能です。しかし、施工期間やコスト、予期せぬトラブルといったいくつかの課題がつきものです。
この記事では、基本情報や費用、物件選びのポイント、さらにメリットとデメリットまで、フルリノベーションを成功させるためのポイントを丁寧に解説します。
中古マンションのフルリノベーションとは？
「フルリノベーション」とは、中古マンションを単なる修繕にとどめず、住まい全体を再構築する大規模な改修です。リフォームとは異なり、間取りの変更や設備の刷新なども行うため、自由度の高いデザイン設計が可能です。
ここでは、リフォームとフルリノベーションの違い、具体的にどのような改修ができるのかを詳しく解説します。
リフォームとフルリノベーションの違い
リフォームとフルリノベーションは、どちらも住まいを改善する改修ですが、その目的や範囲が異なります。
リフォームは、老朽化した設備や内装を修繕・改善し、住まいの機能を部分的に回復することが目的です。例えば、古くなったキッチンや浴室の設備を新しいものに交換したり、壁紙を張り替えることで住空間の見栄えや使い勝手を良くするのがリフォームです。
一方、フルリノベーションは「住まいを根本から再構築する」大規模な改修を意味します。単に設備を交換するだけでなく、間取りの変更やデザインの刷新といった根本的な改装ができるため、住まい全体を理想的な空間に生まれ変わらせることが可能です。建物の骨組み以外を一新することで、家族のライフスタイルや価値観にぴったりの空間が作れ、住まいの資産価値や快適性を高めることができます。
フルリノベーションで可能な改修範囲
フルリノベーションでは、間取りや設備の変更など、住まい全体にわたる幅広い改修が可能です。
例えば、部屋の壁を撤去したり新たに設けたりすることで、部屋の配置を大きく変更し、リビングを広げるといった空間の再構築ができます。また、キッチンやバスルームなどの水回りを最新の設備に入れ替えたり、配置を変えて使いやすさを高めるのも一般的なリノベーションの内容です。さらに、収納スペースを新たに設置し、より快適で便利な住空間を実現することも可能です。
内装の変更も広範囲に及び、床材や壁紙の選定にこだわったり、断熱材を追加して断熱性能を高めたりするなど、住み心地の良い環境づくりができます。
中古マンションをフルリノベーションする費用と期間の目安
フルリノベーションを考える際、どれくらいの費用や期間が必要かを把握しておくことは非常に重要です。大まかな予算や費用内訳、工事の流れを理解することで、計画がスムーズに進み、理想の住まいを着実に手に入れる準備が整います。
ここでは、リノベーションの費用相場やスケジュール管理のポイントについて詳しく解説します。
一般的な費用相場と内訳
広さや改修内容、さらに内装や設備のグレードによって費用は大きく変動します。例えば、50㎡の物件なら約700〜1,500万円が一般的な価格帯です。
費用の内訳としては、まず「設計費」や「工事管理費」があります。これは、リノベーションのプランを練り、施工全体を管理するための費用です。
次に、キッチンやバスルームなどの「水回り設備交換費」や、床材や壁材といった「内装材の費用」が含まれます。さらに、解体や廃材処理、設置許可の申請などにかかる「諸経費」も予算に入れておく必要があります。また、特別なデザインや高機能な設備、自然素材などこだわりのオプションを取り入れる場合は、追加費用がかかることもあります。
理想の空間を実現しながら費用を抑えるには、複数の業者から見積もりを取って、費用内訳や内容を丁寧に比較することが大切です。
施工期間の目安とスケジュール管理のポイント
フルリノベーションの施工期間は、一般的に2〜4ヶ月程度かかります。
ただし、工事の規模や物件の状況によっても異なり、配管や電気系統の見直しを含む大規模な改修が必要な場合は、さらに長期間になることもあります。スケジュール管理はリノベーション成功の鍵であり、特に天候や資材の納期の遅れといった外部要因も考慮に入れて無理のない計画を立てることが大切です。
施工中には、進捗状況を定期的に確認するため、現場を訪れることや、施工業者との密なコミュニケーションが欠かせません。例えば、間取りや内装デザインに変更が必要になった場合には、すぐに確認し調整を行うことで、工期の遅れを最小限に抑えられます。
また、騒音を伴う工事がある場合は、事前にマンションの管理組合や他の住人に知らせておき、トラブルを防ぐための配慮も必要です。
中古マンション選びのポイント
リノベーション計画を成功させるには、ポイントを抑えた中古マンション選びが欠かせません。築年数や建物の構造、管理状況、周辺環境など、確認すべきポイントは多岐にわたります。
ここでは、理想の住まいを実現するために、物件選びで注意すべきポイントやコツを紹介します。
築年数や建物の構造をチェックする
中古マンションを選ぶ際、築年数と建物の構造は重要なチェックポイントです。
特に築20年以上の物件では、1981年に施行された新耐震基準に適合しているかを確認することが大切です。基準に合っている物件であれば、地震に対する安心感が増し、万が一の際にも安全性が確保されやすくなります。また、建物の耐震補強がされているかどうかも重要な判断材料です。
建物の構造には、RC造（鉄筋コンクリート造）やSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）などがあり、それぞれ耐久性やメンテナンスの特徴が異なります。例えば、RC造は耐震性が高く、きちんとメンテナンスされていれば長持ちしやすい構造です。一方、SRC造はさらに強度が高く、地震への耐性も増しますが、修繕費用がやや高めになる傾向があります。
さらに、築年数が古い物件ではリノベーションの自由度が制限されることもあります。特に、間取り変更で壁を取り払って広い空間を作りたい場合、建物の構造や耐震壁の位置によって希望通りに進められないケースもあります。
管理状況や過去の修繕履歴を確認する
マンションの管理状況や過去の修繕履歴も、物件選びで欠かせないポイントです。
管理が行き届いたマンションは、将来的な資産価値や住みやすさにも大きく影響を与えます。まず、管理組合が定期的に活動しているか、修繕積立金が十分に蓄えられているか、また管理費が妥当な範囲内で設定されているかを確認しましょう。管理がしっかりしているマンションでは、共用部分のメンテナンスや修繕計画が着実に実施されており、長期的に安心して暮らせる環境が保たれます。
特に過去に大規模修繕が行われた物件では、その修繕内容や履歴を確認することが重要です。例えば、外壁や配管の修繕が定期的に実施されているマンションは、建物全体の寿命が延び、今後の追加修繕費用も抑えられる傾向があります。
内見の際には、共用部分の清掃状況やエレベーターや廊下の劣化状態、天井や壁のひび割れ、水漏れの痕跡がないかも確認し、全体的な管理状態を把握しておくことが大切です。
周辺環境や将来の発展性も含めて考える
物件を選ぶ際には、住みやすさを大きく左右する周辺環境の確認も不可欠です。
交通アクセスの便利さや、近くにスーパーや病院、飲食店があるかといった生活利便性を確認しましょう。日常の買い物や通勤・通学が快適であると、暮らしの満足度も高まります。
また、近隣に再開発計画や新しい商業施設の建設が予定されているエリアは、資産価値の向上が期待できるため、将来的なメリットも考えられます。駅近くで再開発が進んでいる地域では、住環境が整備され、利便性がさらに向上する可能性も高まります。
さらに、家族の状況に合わせた住環境が整っているかも考慮しましょう。例えば、小さなお子さんがいる家庭では、学校の評判や周辺に公園があるかなどの条件も重視したいポイントです。また、高齢の家族と一緒に住む場合は、近くに病院や薬局があるかなどもチェックしましょう。
周辺環境が家族の生活スタイルに合っているかどうかは、長期的に快適に暮らすための基盤となります。時間をかけて慎重に確認することをおすすめします。
中古マンションをフルリノベーションするメリット
中古マンションをフルリノベーションすることは、新築購入と比べてさまざまなメリットが得られます。
ここでは、コスト面やデザイン性、利便性、資産価値といったリノベーションのメリットについて詳しくご紹介します。
新築を買うよりもコストを抑えられる
中古マンションを選び、フルリノベーションを行うと、新築を購入するよりも初期費用を抑えられる点が大きな魅力です。
特に都心部では新築マンションの価格が高騰しているため、希望するエリアで新築を購入することが予算オーバーになることも多いでしょう。しかし、中古物件を購入してリノベーションを行うことで、より理想的な場所に住む可能性が広がります。
また、築年数が経過している物件であっても、配管や電気系統などの設備を最新のものに交換すれば、新築同様の快適さを実現できます。
こうしたリノベーションにより、見た目だけでなく住み心地も一新されます。しっかりとした計画を立て、業者と相談しながら進めることで、予算内で理想の住まいを手に入れることが可能です。
自分好みの間取りやデザインにできる
フルリノベーションは、住まいを一から自由に設計できる点も大きなメリットです。
中古マンションの既存の間取りに縛られることなく、家族のライフスタイルや生活動線に合わせたレイアウトに変更することが可能です。例えば、オープンキッチンやアイランドキッチンを取り入れてリビングと一体化させたり、収納スペースを増やしたりと、理想のキッチンやリビングを実現できます。
また、ワークスペースや趣味のためのスペースなど、家族のニーズに合わせた設計も可能です。内装も、好みやこだわりに合わせた素材やカラーで選ぶことで、個性的でおしゃれな空間が実現できます。
デザイン性と機能性を兼ね備えた、完全オリジナルの住まいづくりができることは、中古マンションリノベーションならではの魅力です。
都心の便利なエリアに住める
都心部では新築マンションの供給が限られているため、駅近や商業施設が充実したエリアで新築を購入することは難しいことも多いです。しかし、中古マンションなら選択肢が広がり、理想の立地に物件を見つけられる可能性が高まります。駅から徒歩圏内で、スーパーや病院、カフェ、飲食店が近くに揃っているエリアに住むことで、生活の利便性が向上します。
都心での生活は、交通アクセスが良好で、通勤や通学も便利になります。また、再開発が進むエリアであれば、将来的に利便性がさらに高まることが期待されます。
便利な都心エリアに住みながら、自分好みの住まいを作れるのが中古マンションをフルリノベーションする大きなメリットです。
リノベーションで資産価値を上げられる
最新の設備やトレンドに合わせたデザインを取り入れることで、将来的に売却を検討する際や賃貸物件として提供する場合にも、有利な条件での取引が期待できます。また、配管や電気設備の更新、断熱材の追加など、リノベーションによって耐久性が向上するため、長期的なメンテナンスコストも抑えられ、将来の維持費負担も軽減されます。
さらに、リノベーションで居住環境を高めることによって、同じエリアの他の中古物件との差別化が可能になり、リセールバリューを高めることができます。
中古マンションをフルリノベーションするデメリット
中古マンションのリノベーションには多くの魅力がありますが、その一方でデメリットやリスクも伴います。工事中の仮住まいの確保や、追加費用の発生、マンションの管理規約による制限、そして工期の遅延リスクなど、事前に知っておきたいポイントがいくつかあります。
ここでは、リノベーションをスムーズに進めるために理解しておきたいデメリットと、リスクを最小限に抑えるための対策をご紹介します。
工事期間中は仮住まいを確保する必要がある
リノベーション工事が進行している間は、通常、住みながらの施工が難しくなるため仮住まいが必要です。
リノベーション費用とは別に、仮住まいの家賃や引っ越し費用、さらに家具や家電のレンタル代などがかかるため、あらかじめ予算に加えておくことが大切です。また、荷物を一時的に保管する必要がある場合は、レンタル倉庫の利用や何度かの移動費用が発生することもあるので、事前の準備が必要です。
さらに、工期が延びると仮住まいの期間も長引く可能性があり、予想外の費用がかさむこともあります。仮住まい先の契約も長期間に対応できるものを選んでおくと、万が一の際も安心です。
リノベーション費用のみに注目せず、仮住まいも含めた余裕のある予算設定をしておくことで、想定外の負担を軽減できます。
追加費用が発生する可能性がある
リノベーションでは予想外の追加費用が発生するリスクがあります。
特に築年数が経過したマンションでは、解体を進める過程で劣化した配管や電気系統の不具合が明らかになることが多く、修繕が必要になるケースも少なくありません。また、工事が進むにつれ「内装のグレードを上げたい」「デザインを変更したい」など新たな希望が出てくることも多く、こうした変更が追加費用につながります。そのため、リノベーション予算には10〜15%程度の予備費をあらかじめ見込んでおくと安心です。
築年数の古い物件では、特に予期せぬ修繕が必要となるリスクが高いため、初期の段階で業者に建物の状態をしっかり確認してもらい、必要な修繕箇所について十分に話し合っておくことが大切です。これにより、大幅な追加費用を防ぎやすくなります。
マンションの規約や制限で思い通りに進められない場合がある
マンションには管理組合が定める規約があり、リノベーションに制限がかかる場合があります。
例えば、廊下やエントランスなどの共有部分に関する改修や、大きな音を伴う工事には時間帯や施工内容の制限が設けられていることが多いです。特に、水回りの移動や窓の改修など建物の構造に影響するリノベーションでは、管理組合の許可が必要で、申請手続きや事前説明会の開催が義務付けられることもあります。
こうした規約に対する理解が不足していると、工事が一時停止するなどのトラブルが発生しやすくなるため、事前に管理組合と連絡を密に取り、リノベーション計画が問題なく進められるよう規約内容を十分に把握しておくことが大切です。
工事が長引くことがある
リノベーション工事では、当初の予定より工期が延びるリスクが少なくありません。
資材の納期が遅れたり、天候によって施工が中断されることも多く、特に輸入素材を使う場合は納期が長引くことも考えられます。また、施工中に新たな修繕が必要になったり、デザインの変更が発生したりすると、工期がさらに長引く可能性があります。そのため、リノベーション計画の段階で、あらかじめ余裕を持った工期を設定し、追加工事の可能性についても施工業者と相談しておくことが重要です。
また、工事が延びた場合の追加費用負担についても事前に確認しておくと、予算管理がしやすくなります。予算に余裕を持たせ、どのような事態にも柔軟に対応できる体制を整えることで、リノベーションを安心して進めることができるでしょう。
中古マンションのフルリノベーションを成功させるポイント
理想の住まいを実現するためには、信頼できる施工業者の選定や事前準備が不可欠です。
リノベーション計画を確実に進め、仕上がりに満足するためには、計画が成功のポイントとなります。
ここでは、リノベーションを成功させるために押さえておきたいポイントを紹介します。後悔しないために、しっかりと準備をして理想の住まいを実現させましょう。
信頼できる施工業者を選ぶ
リノベーションの成否は、まず施工業者選びにかかっています。
信頼できる施工業者を選ぶためには、リノベーション実績が豊富で信頼性があるかをしっかりと確認しましょう。特に、過去の施工事例や口コミ、評判などは業者の質を見極める上で非常に役立ちます。リノベーションの専門知識や経験が豊富な業者であれば、理想の住まいを実現するための的確なアドバイスや提案が期待できるでしょう。
また、複数の業者に相見積もりを依頼し、費用だけでなくサービス内容や保証制度、アフターサポートも比較することが重要です。施工後も不具合が発生することがあるため、アフターサポートが充実している業者を選んでおくと、リノベーション後も安心して生活を始められます。
希望する条件をしっかり固めておく
リノベーションを成功させるには、具体的なイメージを事前に明確にしておくことが大切です。
どのような間取りにしたいのか、導入する設備や内装のデザインなどをあらかじめリストにまとめ、家族のライフスタイルに合った住まいをプランニングしておきましょう。間取りや動線をよく考え、使いやすさを意識した設計にすることで、完成後の満足度が高まります。
また、リノベーションのデザインテーマや使用する素材についても、具体的に選んでおくと業者に伝わりやすくなります。希望が曖昧だと工事途中で追加や変更が発生しやすく、結果的に予算が膨らむことになりかねません。
そのため、事前にしっかりとした計画を立て、施工業者との詳細な打ち合わせを行うことで、工事を計画通りに進めやすくなります。
工事中は進捗をこまめに確認する
工事中の進捗確認も、理想の仕上がりを実現するために欠かせないポイントです。
施工が始まったら、業者とのコミュニケーションを密に保ち、定期的に工事の進行状況をチェックしましょう。特に現場を訪れて直接確認したり、工事の様子を写真に残してもらうことで、問題があればすぐに対応できます。
また、万が一、トラブルや変更点が生じた場合も早めに対応できるため、完成後に「思っていたのと違う」という事態を避けることができます。
こうしたこまめな確認と、業者との密なコミュニケーションが、理想通りの仕上がりを実現するためには非常に重要です。
まとめ
都内でも中古マンションをフルリノベーションすることで、理想の住まいを手に入れることが可能です。
費用を抑えながら、自分好みに改修できる一方で、デメリットやリスクも理解し、しっかりとした計画を立てることが重要です。信頼できる施工業者と協力しながら、しっかりと準備し、細やかな確認と管理を行うことで、理想の住空間を現実にすることができるでしょう。
リバータスでは、リノベーションに関わる多岐にわたる工程を一括で請け負い、低コストで高品質なサービスを提供します。お客様の予算配分を考慮し、利用目的や事業内容に最適な形で物件の新たな価値を生み出します。
お客様のニーズやこだわりに応じて、住まいをより快適で安全な空間へと変えるお手伝いをいたします。理想の住まいを実現するため、ぜひリバータスにご相談ください。
